به نقل از «خبرگزاری برنا»

دوگانه عرضه و قیمت در بازار مسکن و اجاره بها/ نگاهداری: قیمت مسکن در ۱۷ سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شده است

تاریخ انتشار: ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۷۹۸۲۵۶

جلسه بررسی چالش ها و راهکارهای ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها با حضور نمایندگان دستگاه های مختلف در مرکز پژوهش های مجلس، برگزار شد.

به گزارش خبرگزاری برنا، جلسه بررسی چالش‌ها و راهکارهای ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، با حضور رییس مرکز پژوهش‌های مجلس، نمایندگان مردم در قوه مقننه،‌نمایندگان دستگاه‌های حاکمیتی و بخش خصوصی، در مرکز پژوهش‌های مجلس برگزار شد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بابک نگاهداری در این جلسه با بیان اینکه مجلس در هفته جاری بحث اجاره‌‌بهای مسکن را در دستور کار قرار داده است، گفت: بسیاری از صاحب‌نظران حوزه مسکن اعتقاد دارند ریشه اصلی مشکلات بازار مسکن و اجاره بها را باید بخش عمده آن را در مولفه‌های اقتصاد کلان همچون تورم و نرخ ارز جستجو کرد.

قیمت مسکن در طی 17 سال گذشته در تهران 52 برابر شده است

وی با بیان اینکه ساماندهی بازار مسکن به بهبود اجاره بها کمک خواهد کرد، یادآور شد: مسکن یکی از محبوب‌ترین سرمایه‌ها به حساب می‌آید و این محبوبیت را می‌توان در این موضوع بررسی کرد که سرکوب قیمت یک کالا را می‌توان با واردات انجام داد اما چون مسکن قابلیت واردات ندارد، محبوبیتی برای مردم جامعه ایجاد می‌کند تا سرمایه‌‌گذاری‌های خود را در این بخش انجام دهند ضمن آنکه عدم وجود مالیات کارآمد در بخش مسکن طی سال‌های گذشته بر محبوبیت این بخش افزوده است و برآیند این جذابیت‌ها باعث شده تا قیمت مسکن در طی 17 سال گذشته در تهران 52 برابر شود هرچند این رشد قیمتی در شهری چون یاسوج 8 برابر بوده است.

رشد اجاره‌بها در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ است

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس با اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها در شهرهای مختلف، یادآور شد: نگاهی به آمار رشد اجاره بها در شهرهای مختلف نشان می‎دهد، رشد این بخش در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ بوده است که علت آن را در عدم سودآور بودن ساخت مسکن با هدف اجاره دادن در شهرهای کوچک می‌توان جستجو کرد، از همین رو مدیریت در زمینه اجاره‌بها باید معطوف به شهرهای کوچک هم باشد.

وی با بیان اینکه اجاره‎بها همواره با تاخیر به نوعی تابع قیمت مسکن است، عنوان کرد: بسیاری اعتقاد دارند اگر بخواهیم به صورت میان مدت و بلند مدت و ریشه‌ای موضوع اجاره‌بها را حل کنیم باید روی مولفه‌های اصلی که روی بازار مسکن تاثیرگذار هستند را مورد بررسی قرار دهیم.

نگاهداری توضیح داد: کارشناسان در تبیین راهکارهای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها متعاقب بازار مسکن به مواردی چون ثبات متغیرهای کلان اقتصادی، افزایش تولید و عرضه مسکن در مناطق با تقاضای بالا، حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تولید مسکن،‌ حمایت از خرید مسکن برای اجاره آن و دنبال نمودن نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، کاهش سوداگری در بازار مسکن با راه‌اندازی نظام‌های مالیاتی کارآمد و ارتقای استطاعت مردم برای خرید مسکن، تاکید دارند که ماحصل آن بیانگر این است که بازار مسکن را سامان دهیم تا بازار اجاره بها به تبع آن، ساماندهی شود.

وی افزود: عده‌ای در موضوع اجاره‌بها، بحث ساماندهی مشاوران املاک را مطرح می‌کنند و آن اینکه سازوکار تعیین مبلغ حق‌الزحمه مشاوران املاک که تابع درصدی از ارزش معامله است، نوعی تعارض منافع ایجاد می‌کند که با افزایش نرخ اجاره، حق الزحمه آنها هم افزایش پیدا می‌کند که برخی در این زمینه موضوع تغییر مبنای محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک بر مبنای ارزش معاملاتی و اجاره‌ای املاک براساس موضوع 54 و 64 قانون مالیات‌های مستقیم را مطرح می‌کنند.

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس، خاطرنشان کرد: برخی دیگر عنوان می‌کنند چون ضمانت اجرایی کافی برای مالیات بر خانه‌های خالی ایجاد نشده و هنوز این قانون موفق نبوده است، اگر بتوانیم با تکمیل بانک‌های اطلاعاتی در این زمینه موفقیت‌هایی کسب و به اهداف آن دست پیدا کنیم، می‌توانیم شاهد آثار مثبت اجرای آن در بازار مسکن و اجاره‌بها باشیم.

وی افزود: دیدگاه‌هایی وجود دارد که کشف قیمت عادلانه در بازار مسکن یکی از عوامل کمک کننده در بهبود وضعیت اجاره‌بها در کشور است چرا که کشف قیمت به جای تبعیت از بانک‌های اطلاعاتی دقیق به صورت کارشناس محور و سلیقه‌ای پیش می‌رود.

نگاهداری، یادآور شد:‌ برخی که به دنبال توسعه فعالیت‌های اجتماعی هستند، پیشنهاد معافیت‌های مالیاتی بر درآمد اجاره را مطرح می‌کنند، اینکه اگر موجری مسکن خود را به صورت چند ساله با بهای کمتر یا به خانواده‌ها با فرزند بیشتر، اجاره دهد شامل معافیت مالیاتی شوند، این موضوع موجرها را به سمت افزایش اجاره با هدف‌های اجتماعی سوق می‌دهد.

وی افزود: عده‌‌ای از صاحب‌نظران معتقد هستند اگر ما کاهش ریسک و افزایش سهولت معاملات را در بازار اجاره مسکن، ایجاد کنیم برخی افراد که در اثر ریسک‌های مترتب بر عملیات اجاره، از اجاره ملک خود صرفنظر می‌کنند، به افزایش عرضه مسکن استیجاری روی می‌آورند که این اقدامات می‌تواند شامل مواردی چون قضازدایی، ایجاد اجازه شکل‌گیری سکوهای ثبت رسمی اسناد، امکان ثبت معاملات اجاره توسط خود متعاملین، امکان اجرای خودکار شروط ضمن عقد قراداد اعم از حکم تخلیه بدون نیاز به طرح دعوی و رسیدگی قضایی، باشد.

رییس مرکز پژوهش‌های مجلس، ادامه داد: برخی موضوع ایجاد زمینه اعتبارسنجی مستاجران در قالب اجاره‌داری حرفه‌ای را مطرح می‎کنند که این موضوع می‌تواند به بهبود فضای اجاره‌بها کمک می‌کند.

وی افزود: کارشناسان دیگری عنوان می‌کنند که اگر بر روی زمین‌های معطل مانده عوارضی وضع شود، باعث می‌شود تا افزایش ساخت و ساز در کشور رخ دهد و متعاقب آن بازار اجاره‌بها متعادل شود، عده‌ای دیگر هم مالیات بر ارزش دارایی‌ها را مطرح می‌کنند اینکه اگر برای دارایی‌هایی ملکی افراد مالیات وضع کنیم باعث می‌شود تا عرضه مسکن  بیشتر و قیمت مسکن و اجاره بها تا حدی کاهش یابد که درآمد حاصل از این عوارض هم به توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل شهری، بازسازی بافت‌های فرسوده، توسعه مسکن استیجاری با پرداخت کمک هزینه اجاره‌بها به گروه‌های جمعیتی آسیب‌پذیر، اختصاص یابد.

نگاهداری ابراز امیدواری کرد تا مجموع گفت و شنودهای این نشست به ارائه نظرات کارشناسی جهت بهبود فرایندهای بازار مسکن و اجاره بها منتهی شود.

اکبر نیکزاد، رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در این جلسه با بیان اینکه در موضوع مسکن و اجاره بها باید جوانب موضوع خوب دیده شود، گفت:‌ در مقطعی به دلیل شیوع ویروس کرونا، مصوبه‌ای داده شد که با پایان مدت قرارداد موجر نمی‌تواند به دنبال خروج مستاجر باشد، عارضه این مصوبه این بود که برخی از موجرها منازل خود را بدون اجاره دادن، نگه داشتند.
دستیابی به نتایج مثبت در بحث مسکن و اجاره‌بها نیازمند توجه به قانون است

وی افزود: اگر بخواهیم در بحث مسکن و اجاره بها به نتیجه مثبتی دست پیدا کنیم باید به قانون به خصوص قانون مالیات بر خانه‌های خالی توجه کنیم و در کنار آن به موارد دیگر هم اشاره کنیم.

رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، خاطرنشان کرد: گاه عدم توجه به موارد اساسی چون قانون مالیات بر خانه‌های خالی باعث اتخاذ تصمیم‌های نسنجیده می‌شود که باید از آنها پرهیز کرد.

دستور قانونی برای قیمت مسکن و اجاره ‎بها نداریم

مسعود نصرتی قائم‌مقام سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور، نیز در این نشست با بیان اینکه آنچنان دستور قانونی برای قیمت مسکن و اجاره‎بها نداریم،‌ گفت:‌ وقتی صددرصد وضعیت در بخش مسکن در دست بخش خصوص است تعداد مانورها زیاد نیست و احتیاج داریم با تفکر بخش خصوصی به موضوع ورود پیدا کنیم.

وی با بیان اینکه بُعد روانی کاهش قیمت مسکن و تجاری در میان مدت و بلند مدت زیاد است، گفت: موقعی که صدور پروانه ساختمان طولانی شده و در مواردی چون کسری پارکینگ حتی با توقف ساخت مواجه می‌شود به صورت روانی و انتظارات، بر بازار اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد.

قائم‌مقام سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور، تصریح کرد:‌ ما با موضوعاتی روبرو هستیم که بازار عرضه و تقاضای بخش مسکن را حتی در کوتاه مدت بر هم می‌زند و آثار روانی نیز به همراه دارد که باید برای آن فکری کرد.

ضعف قانون مالیات بر خانه‌های خالی، فقدان پایگاه‌ داده‌ای است

غلامرضا مرحبا عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، نیز در این نشست ضعف قانون مالیات بر خانه‌های خالی را فقدان پایگاه‌ داده‌ای در این زمینه دانست و گفت: مالیات بر خانه‌های خالی، مالیاتی تنظیم‌گر برای کنترل بازار مسکن بود اما به دلیل ضعف اطلاعات بر زمین ماند.

وی مسکن را گران‌ترین کالا در اقتصاد کشور دانست و تصریح کرد: اکنون به دنبال آن هستیم تا با دادن تسهیلات و تامین زمین، خانه بسازیم اما از این موضوع غافل شده‌ایم که نظام بانکی ما توانایی تامین مالی این طرح را ندارد.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، خاطرنشان کرد: نظام بانکی ما قادر به تامین مالی بخشی از نیاز تولید مسکن است اما برای تامین مابقی آن نیازمند بازار سرمایه هستیم.

نماینده مردم آستارا در مجلس با بیان اینکه هیچ معیاری برای تعیین قیمت واحدهای مسکونی نداریم، یادآور شد: اگر ساختمان‌ها شناسنامه‌ای داشته باشند در کنار مالیات‌های تنظیم‌گر می‌توانیم از افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها جلوگیری کنیم.

شهرداری‌ها می‌توانند در بحث اجاره‌داری به کمک دولت بیایند

سید مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، نیز در این نشست، عنوان کرد: ما به دولت اعلام کرده‌ایم که با استفاده از ابزارهای در اختیار می‌توانیم به موضوع اجاره‌داری کمک کنیم اما این سیاست‌ها نباید طوری باشد که شرایط را برای مستاجران بدتر از گذشته کنیم.

وی با بیان اینکه در شهرداری تهران به صورت جامعی روی موضوع اجاره‌بها کار می‌کنیم، عنوان کرد: با توجه به شرایط فعلی چون واحدی برای ارائه نداریم می‌توانیم نقش واسطه‌گری حرفه‌ای را ایفا کنیم و آن هم به اینگونه که در شناسایی خانه‌های خالی و کشف قیمت عادلانه، به دولت کمک کنیم.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، تاکید کرد: در بحث نظارت هم ‌می‌توانیم بر موضوع تعیین قیمت اجاره‌بها، نظارت داشته باشیم و از این طریق به دولت بر امر اجاره‌داری کمک کنیم.

کشور نیاز به مسکن با مصالح پایدار و مستحکم دارد

مرتضی صالحی، معاون مالی بانک مسکن، نیز در این نشست با بیان اینکه کشور نیاز به مسکن با مصالح پایدار و مستحکم دارد، گفت: اگر مسکن با مصالح محکم و الگوی مناسب و متناسب با جمعیت جوان کشور، بسازیم و اجاره دهیم می‌توانیم در این بخش افزایش عرضه داشته باشیم.

معاون مالی بانک مسکن، افزود: در بخش تولید مسکن باید به ساخت مسکن در روستاها و الحاق به حاشیه شهرها هم توجه کرد.

قیمت اجاره‌بها در حال ترمیم عقب افتادگی از تورم کل است

مهدی سحابی، مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی، در این جلسه، با بیان اینکه تورم اجاره‌بها از تورم کل همواره کمتر بوده است، یادآور شد: قیمت اجاره‌بها الان در حال ترمیم بخشی از عقب افتادگی از تورم کل است.

وی با تاکید بر اینکه باید در حوزه مسکن و اجرای قوانین آن بانگ اطلاعاتی کاملی داشته باشیم، خاطرنشان کرد: در کوتاه مدت خیلی نمی‌توان به بهبود بازار اجاره‌بها امیدوار بود.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی، با بیان اینکه در سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن باید به دنبال ضمانت اجرا باشیم، تاکید کرد: کنترل بازار اجاره‌بها بدون توجه به حقوق موجر کارامد نخواهد بود.

سید محمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران، نیز در این نشست با بیان اینکه در شرایط فعلی برای کنترل بازار اجاره‌بها، راه‌حلی وجود ندارد، عنوان کرد: تمرکز روی راه‌حل‌های کوتاه مدت در بازار اجاره بها، ما را از حل صحیح مسئله دور می‌کند.

وی افزود:‌ فرایندهای پیگیری شده طی چند سال اخیر در خصوص موضوع مسکن و اجاره بها نه تنها مسئله را حل نکرد بلکه نارضایتی و بی‌اعتمادی را در بین مستاجران افزایش داد.

رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران، توضیح داد: اگر رابطه بین موجر و مستاجر را به اعدادی که با تورم فاصله دارد، محدود کنیم و اهداف اجرایی آن حاصل نشود، بی‌اعتمادی به همراه خواهد داشت، پس باید به دنبال موضوعاتی باشیم که در بلندمدت زمینه‌ساز حل مسئله اجاره‌بها باشد هرچند شاید در کوتاه مدت پاسخگوی نیازها در این زمینه نباشد.

عوامل تولید مسکن از سوی انبوه‌سازان را تقویت کنیم

وی تاکید کرد: ‌می‌توان هر عاملی که زمینه تولید مسکن برای انبوه‌سازان ایجاد کند را تقویت کنیم و قوانین مزاحم  را احصا و حذف کرده و از تصویب قوانین مزاحم در زمینه تولید مسکن جلوگیری کنیم.

رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران، تصریح کرد: انبوه‌سازان آماده ساخت مسکن اجاره‎ای هستند تا در میان مدت آن را در اختیار اقشاری قرار دهند که وضعیت مالی مطلوبی ندارد که حتی برای این موضوع طرحی هم طراحی کرده‌ایم.

سیاستگذاری مسکن در ایران دچار ساده سازی شده است

علی طیبی، عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، نیز در این جلسه، مسکن را از پیچیده‌ترین مسائل حکمرانی دانست و گفت: متاسفانه سیاستگذاری مسکن در ایران دچار ساده سازی شده و تنها به ساخت ساختمان محدود شده است در حالی که ابعاد آن فراتر از این است و زوایای اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی را در برمی‌گیرد.

وی افزود: مسکن بیشترین سهم را از سبد هزینه خانوار دارد و زمین هم بیشترین بخش از هزینه‌های ساخت مسکن را در برمی‌گیرد، اگر بتوانیم قیمت قیمت زمین را در ساخت مسکن حذف کنیم، مسکن موضوعی قابل استطاعت خواهد بود.

عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، با بیان اینکه قیمت مسکن ارتباطی به قیمت تولید ندارد و با قیمت بازار و تقاضا در ارتباط است، خاطرنشان کرد: در همه حوزه‌های کنترل قیمت صورت می‌گیرد اما در حوزه مسکن و اجاره‌بها که این همه اهمیت دارد سیاستگذاری کنترلی روی آن صورت نگرفته است.

طیبی موضوع مغفول در بحث اجاره‌بها را نقش شهرداری‌های در این زمینه دانست و گفت: بازار مسکن بدون قانون به مشکلات بی‌ مسکنی و چالش‌های بازار اجاره بها خواهد انجامید.

ناترازی‌ها در حوزه مسکن قابل قبول نیست

سید کاظم موسوی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی نیز در این جلسه با بیان اینکه، در چند سال اخیر بابت قیمت مسکن و خودرو شرمنده مردم‌ شده‌ایم، تصریح کرد: ناترازی‌ها در حوزه مسکن قابل قبول نیست.

وی با اشاره به مصوبات مجلس، تاکید کرد: بحث اخذ مالیات از خانه‎های خالی کجا انجام شده است؟ مالیات بر ماشین‌های لوکس کجا انجام شده است؟ مدیران باید در این زمینه اقدام لازم را انجام دهند.

عضو کمیسوین اقتصادی مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه مشکل مسکن با مدیریت کارآمد رفع می‌شود، یادآور شد: در موضوع مسکن با ایجاد مشوق‌هایی موضوع مالیاتی بر خانه‌های خالی را در مجلس مصوب کردیم اما کجا به نتیجه مطلوب رسیده‌ایم؟

بازار مسکن از اقتصاد کلان تبعیت می‌کند

سید البرز حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در این جلسه با بیان اینکه بازار مسکن از اقتصاد کلان تبعیت می‌کند، گفت: باید بخشی از کار در حوزه مسکن به بخش خصوصی به شکل پُر رنگی سپرده شود.

وی ادامه داد: آمارها نشان می‌دهد سال گذشته برای اجاره هر مترمربع  واحد مسکونی در تهران باید 126 هزار و 900 تومان پرداخت می‌کردیم در حالی که این رقم امسال به بالای 240 هزار تومان رسیده است.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، خاطرنشان کرد: وقتی تناسبی بین درآمد و افزایش قیمت‌ها در حوزه اجاره‌بها نیست، مشکل در این بازار شدت بیشتری پیدا می‌کند.

وحید قربانی، مدیرکل دفتر فنی و برنامه ریزی عمرانی وزارت کشور، در این جلسه با بیان اینکه مشکل ساختمان را در نگاه شهرسازی و اشتباه در نگاه به مالکیت افراد دانست و گفت: بخشی از بحث مالکیت افراد مربوط به زمین، بخشی مربوط به مصالح و بخشی مربوط به شهر است که قیمت نهایی را تعیین می‌کند و این بخش شهر هیچ گاه مورد توجه قرار نگرفته است.

مدل مداخله دولت در بحث اجاره بها باید مورد توجه قرار گیرد

وی افزود: مداخله دولت در بحث اجاره بها باید وجود داشته باشد و مدل آن باید مورد توجه قرار گیرد و شهرداری‌ها در این زمینه می‌توانند نقش مطلوبی را ایفا کنند.

مدیرکل دفتر فنی و برنامه ریزی عمرانی وزارت کشور، یادآور شد: شهرداری به حکم قانون موظف به کنترل و رصد شیوه بهره‌برداری از املاک در سطح شهر است و این سازوکار با همکاری بخش خصوصی می‌تواند به بهبود قیمت‌ در بخش مسکن و اجاره‌بها منجر شود.

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه یکی از وظایف اصلی دولت توجه به بخش مسکن و قانون مصوب مجلس در این زمینه است، گفت: وزارتخانه‌های نیرو، جهاد کشاورزی  و ارتباطات باید به وظایف خود در این حوزه عمل کنند.
وی افزود: انبوه‌سازی بدون مشارکت بخش خصوصی و ابزارهای کنترلی و تامین اعتبار، 600 هزار میلیارد تومان بدهی برای دولت طی چند سال آینده به همراه دارد.

نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه کار مردمی از تصدی‌گری بهتر است، یادآور شد: طرحی که در مجلس در دست بررسی است بخشی از تنظیم‌گری‌های بازار است که در دنیا هم مورد توجه قرار می‌گیرد اما آنچه که می‌تواند بازار اجاره‌بها را در کوتاه مدت کنترل کند، عرضه مسکن است.

میلاد بازدار مدیرعامل دپارتمان مسکن شیپور، با بیان اینکه اقداماتی برای کنترل منصفانه قیمت مسکن، انجام داده‌ایم، گفت: بازار سنتی عرضه و تقاضا در همه جای دنیا بوده است اما اکنون در فضای مجازی مباحث کنترلی صورت می‌گیرد.

اپلیکیشن‌ها می‌توانند بازوی اجرایی در تحلیل‌ داده‌های مسکن باشند

وی با بیان اینکه اپلیکیشن‌ها می‌توانند بازوی اجرایی در تحلیل‌ داده‌ها باشند، افزود: برای قیمت مسکن می‌توانیم داده‌های بازار مسکن را برای دولت تحلیل کنیم.

مدیرعامل دپارتمان مسکن شیپور، توضیح داد: برای رفع مسائل بازار مسکن و اجاره‌بها، بخش خصوصی و دولتی در کنار همدیگر باید قرار گیرند، بخش دولتی می‌تواند داده‌های خود را برای تحلیل در اختیار بخش خصوصی و اپلیکیشن‌ها قرار دهد.

حمزه شکیب، رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، نیز در این جلسه، گفت: در بحث قیمت مسکن و اجاره‌بها باید به دنبال دلایلی چون کاهش ارزش پول ملی باشیم.

وی ادامه داد: مشکل جدی که در قیمت مسکن و اجاره‌بها وجود دارد ضعف در مدیریت است چرا که افرادی باید در مسئولیت‌های مرتبط با این حوزه منصوب شوند که حرفه‌ای این حوزه باشند.

قیمت مسکن دیگر دستوری کار نمی‌کند

رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، با بیان اینکه قیمت مسکن دیگر دستوری کار نمی‌کند، یادآور شد: راهکارهای کوتاه مدت در بازار اجاره بها جواب نمی‌دهد و باید به دنبال راهکارهای بلندمدت باشیم.

حل ریشه‌ای مشکل مسکن نیازمند توجه همزمان به دو مقوله عرضه و تقاضاست

ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در این جلسه عنوان کرد: اگر بخواهیم به صورت ریشه‌ای مشکل بازار مسکن را حل کنیم باید دو موضوع افزایش عرضه و ساماندهی تقاضا در این بازار را با همدیگر پیش برده و کنترل کنیم.

وی افزود: در بحث قیمت مسکن به موضوع عرضه توجه شده اما آنچنان که باید به موضوع ساماندهی تقاضا توجه نشده است.

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه تاکید کرد: طرح جامع مسکن تاکید دارد که طی 10 سال، سالانه 900 هزار واحد در سال ساخته شود که در بهترین حالت از سال 1395 تا 1401 حدود 400 هزار واحد به بازار عرضه شد که میراث انباشت واحدهای نساخته شده طی این طرح به دولت سیزدهم رسید.

وی ادامه داد: در بخش مسکن تا جایی که ممکن است در حال تلاش هستیم  دولت در این زمینه تصدی گری نکند و همت می‌کنیم تا به صورت حداکثری زمین عرض شود تا مردم با همکاری کارفرمایان محلی و بخش خصوصی ذیصلاح، مسکن بسازند که در قالب این موضوع به 150 هزار متقاضی طرح نهضت ملی مسکن زمین واگذار کرده‌ایم.

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، توضیح داد: در بحث نهضت ملی مسکن موضوع انبوه‌سازی است که عمده آن دست بنیاد ملی مسکن است که در برخی شهرها، پروژه‌های آن افتتاح شده است.

حذف قیمت مسکن از پلت‌فرم‌های آگهی، حذف صورت مسئله است

حسام آرمندهی، مدیرعامل سایت دیوار، نیز در این جلسه عنوان کرد: موضوعی که در این سال‌ها به آن عادت کرده‌ایم به خصوص در موضوع قیمت مسکن، حذف قیمت از پلت‌فرم‌ها بوده در حالیکه این موضوع حذف صورت مسئله است.

وی افزود: پلت‌فرم‌ها نه تکلیف قانونی و نه مسئولیت و نه ابزار برای کنترل و ارائه قیمت منصفانه در بازار مسکن را ندارد چراکه پلت فرم ابزار دوسویه‌ای است که می‌تواند قیمت پیشنهادی را دریافت کند در حالیکه قیمت معامله با قیمت پیشنهادی فرق دارد.

مدیرعامل سایت دیوار، هیچ نهاد تصمیم‌گیری در زمینه مسکن در خصوص ایجاد ابزار برای کنترل قیمت مسکن پای کار نیامده است، توضیح داد: همواره این سوال مطرح است که منفعت افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها به چه کسی می‌رسد در حالی‌که اپلیکیشن‌ها از این معاملات و افزایش قیمت‌ها سودی کسب نمی‌کنند.

آرمندهی تصریح کرد: بزرگترین چالش در آگهی‌های مسکن، آگهی‌های غیر واقعی است که اگر اطلاعات و داده‌ها از سوی نهادهای حاکمیتی به طور مطلوب در اختیار ما قرار گیرد می‌توانیم شرایط ایجاد ابزار برای جلوگیری از قیمت‌سازی را فراهم کنیم.

باید به سمت خانه‌های اجاره‌ای با متراژ کم و استحکام بالا حرکت کنیم

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاورین املاک تهران، در این جلسه با بیان اینکه موضوع اصلی مسکن کمبود عرضه است، خاطرنشان کرد: باید به دنبال سیاست‌هایی باشیم که زمینه ساز ساخت خانه‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک با متراژ کم و استحکام بالا است.

وی با بیان اینکه 70 درصد قیمت مسکن شامل زمین آن می‌شود، تصریح کرد: اگر دولت زمین را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد و مشوق‌هایی برای آنها درنظر بگیرد حتما به سمت ساخت خانه‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک حرکت خواهند کرد.

رییس اتحادیه مشاورین املاک تهران، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها را شایعه دانست و عنوان کرد: قیمت گذاری بازار مسکن از شهرهای بزرگ شروع می‌شود و می‌توانیم با کنترل قیمت در این شهرها، قیمت در بازار را کنترل کنیم.

گودرزی کمبود زمین در شهرهای بزرگ را از مسائل حوزه ساخت مسکن دانست و تصریح کرد: نوع ساخت در مسکن باید تغییر پیدا کند و در شهرهای بزرگ که کمبود زمین داریم به سمت عمودی سازی برویم.

روح‌الله رهبرپور مدیر حقوقی اپلیکیشن دیوار نیز در این جلسه با بیان اینکه همواره ورود به بحث مالی طرفین مشکل‌زا می‌شود، عنوان کرد: نزدیک به نیم قرن از قانون موجر  و مستاجر می‌گذرد اما هنوز پرونده‌های زیادی در این زمینه در قوه قضاییه در این زمینه وجود دارد.

اعمال دستوری قیمت در اجاره‌بها، نتیجه‌بخش نخواهد بود

مدیر حقوقی اپلیکیشن دیوار، افزود: اگر قرار باشد در بحث اجاره‌بها اقدامی دستوری اعمال شود، نتیجه‌بخش نخواهد بود.

شایان ذکر است در پایان این نشست مقرر شد تا این جلسات ادامه داشته باشد و جمع‌بندی دیدگاه‌های مطرح شده، تدوین و در اختیار مسئولان قرار گیرد.

انتهای پیام/

 

آیا این خبر مفید بود؟

نتیجه بر اساس رای موافق و رای مخالف

منبع: خبرگزاری برنا

کلیدواژه: مسکن اجاره بها قانون مالیات بر خانه های خالی رییس مرکز پژوهش های مجلس بازار مسکن و اجاره بها قیمت مسکن و اجاره بها وزارت راه و شهرسازی مسکن و اجاره بها مجلس شورای اسلامی بحث اجاره بها بازار اجاره بها نیز در این نشست مطرح می کنند نیز در این جلسه بازار اجاره اجاره بها مورد توجه قرار باید به دنبال بازار مسکن بازار مسکن اقتصادی مجلس حوزه مسکن کوتاه مدت اجاره بها اجاره بها اجاره بها موضوع اجاره افزایش قیمت شهرهای بزرگ شهرهای کوچک اپلیکیشن ها انبوه سازان عضو کمیسیون بخش مسکن دانست و گفت اجاره داری شهرداری ها تولید مسکن کنترل قیمت برای کنترل یادآور شد ساخت مسکن سال گذشته بخش خصوصی عرضه مسکن قرار گیرد اجاره ای بخش خصوص داده ها چند سال پلت فرم حرفه ای قیمت ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.borna.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری برنا» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۷۹۸۲۵۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

۷ افسانه و سبدی از «خیال‏‏‌پردازی‏‏‌ها» در بازار اجاره مسکن

خطرناک‌ترین افسانه در بازار اجاره مسکن، «نگاه تک‌بعدی دولت به موضوع تأمین مسکن» است. دولت‌ها وظیفه دارند در هر کشوری، «شرایط لازم و مناسب برای تامین سرپناه را تامین کنند»، اما خطا موقعی صورت می‌گیرد که تصور شود «پازل تامین مسکن، فقط یک تکه دارد و آن مسکن ملکی است».

به گزارش دنیای اقتصاد، در شهر‌ها و شهرک‌های سراسر جهان، بخش قابل‌توجهی از ساکنان مستاجر هستند. به دلایل مختلف میلیون‌ها نفر در کشور‌های در حال توسعه و توسعه‌یافته واحد مسکونی را که در آن زندگی می‌کنند به جای مالکیت، اجاره می‌کنند. به عنوان مثال، خانوار‌های کم‌درآمدی که در حال حاضر نمی‌توانند هزینه‌های مالکیت خانه را تامین کنند، مهاجران شهری تازه وارد که خانه‌های اجاره‌ای در مرکز را ترجیح می‌دهند که به آن‌ها انعطاف‌پذیری می‌دهد، جوانانی که برای تحرک ارزش قائل هستند و افرادی که تصمیم می‌گیرند پول خود را صرف اولویت‌های دیگر کنند. مالکیت خانه تنها بخشی از ویژگی‌ها و انگیزه‌های مستاجران است.

درست مقابل این تقاضا، جنس عرضه هم مهم است. برای میلیون‌ها نفر اجاره داری منبع درآمد قابل‌توجهی است. در شهر‌های کشور‌های در حال توسعه بزرگ‌ترین گروه از موجرها، مالکان کوچک‌مقیاس هستند که مسکن اجاره‌ای را اغلب به عنوان بخشی از خانه «خود‌ساخته» خود ارائه می‌کنند. ایجاد یک منبع درآمد منظم و تامین امنیت مالی در دوران پیری.

مسکن استیجاری یک حوزه نادیده گرفته‌شده در سیاست مسکن برخی کشور‌ها باقی مانده است که در عوض، اغلب بر ترویج مالکیت خانه متمرکز شده است. زیرا دولت‌های بسیار کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن اجرا می‌کنند.

با این حال، مسکن اجاره‌ای جزء کلیدی یک بازار مسکن است که به خوبی کار می‌کند. در حالی که اجاره نوشدارویی برای حل چالش مسکن در کشور‌های در حال توسعه نیست، اما یک گزینه مهم و حیاتی برای تصدی مسکن است که باید در کنار مالکیت خانه و نه در رقابت با آن ترویج شود.

این راهنما به وضوح نیاز به قرار دادن مسکن اجاره‌ای را در دستور کار مسکن شهری نشان می‌دهد. باید سیاست‌هایی برای استفاده از فرصت‌های مسکن اجاره‌ای برای کمک به ساخت شهر‌های بهتر ایجاد شود. این راهنما از مطالعات هبیتات سهم مهمی در تشریح مختصر ارزش مسکن اجاره‌ای و نقش آن در ایجاد بازار‌های مسکن با عملکرد خوب دارد.

اجاره داری، گزینه نادیده گرفته‌شده

خانه‌های اجاره‌ای منبع درآمد عمده‌ای را برای بسیاری از افراد فراهم می‌کند. در حالی که بدون شک برخی از مالکان ثروتمند وجود دارند. اکثر مالکان خصوصی درآمدی مشابه درآمد مستاجران خود دارند و بسیاری از آن‌ها به نوعی موجر کم درآمد هستند. اکثر صاحب‌خانه‌ها آن دسته از افراد ثروتمند (بی نیاز) نیستند که اغلب به تصویر کشیده می‌شوند، بلکه افرادی عادی هستند که سعی می‌کنند با مشکلات زندگی کنار بیایند. برای بسیاری از افراد بازنشسته اجاره خانه اغلب تنها منبع درآمد آنهاست.

باوجود این واقعیت که بسیاری از مردم در کشور‌های در حال توسعه در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند، دولت‌های کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن تدوین کرده اند. این تعجب آور است، زیرا تعداد کمی منکر این هستند که یک بخش اجاره سالم باید جزء جدایی ناپذیر از یک سیستم مسکن با عملکرد خوب باشد. در عوض، در چند دهه اخیر اکثر دولت‌ها به طور فعال مالکیت خانه را ترویج می‌کنند.

آن‌ها مالکیت را از طریق ترکیبی از بهبود سیستم‌های مالی مسکن، برای دسترسی بیشتر به مالکیت، با تخفیف مالیاتی هم به مالکان و هم برای سازندگان، با فراهم کردن حمل‌ونقل و زیرساخت برای حومه‌های جدید، و به طور کلی با ایجاد ایدئولوژی مطلوب برای مالکیت خانه تشویق کرده اند. در واقع دولت ها، این شکل از تصدی را ترجیح داده اند، زیرا معتقدند ساخت خانه، راه خوبی برای ایجاد شغل، تحریک اقتصاد و تقویت ثبات اجتماعی و سیاسی است. در این فرآیند، دولت‌ها میلیون‌ها نفر را متقاعد کرده اند تا مالک شوند.

در حالی که مالکیت تشویق شده، بخش اجاره مورد غفلت و حتی تحقیر قرار گرفته است. این مدل سیاستگذاری سبب شد صاحب‌خانه‌ها مستاجران فقیر و آسیب پذیر را استثمار کرده و اجاره‌های بالایی را برای مسکن‌های شلوغ و غیراستاندارد دریافت کنند.

اجاره می‌تواند مشکلات اجتماعی ایجاد کند، اما اگر دولت‌ها از آن غفلت نکنند، می‌تواند مزایایی نیز به همراه داشته باشد. مستاجران مسکن، گسترش شهر‌ها را کاهش داده و همچنین بخشی از تقاضا برای زیرساخت‌های گران‌قیمت در مناطق حاشیه شهری را کاهش می‌دهند. عرضه مناسب مسکن اجاره‌ای با قیمت مناسب نیز احتمالا وسوسه خانواده‌های فقیر را برای تهاجم به زمین یا خرید زمین در بخش‌های فرعی غیرقانونی (سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه نشینی) کاهش می‌دهد. با توجه به اینکه افراد بیشتری در یک منطقه کوچک متمرکز شده اند و اکثر مستاجران نزدیک به مسیر‌های اتوبوس یا قطار زندگی می‌کنند، احتمال بیشتری وجود دارد که اجاره نشینی، سازمان دهی حمل ونقل عمومی را تسهیل کند.

افسانه‌هایی از مسکن اجاره‌ای

همه در کشور‌های ثروتمند مالک هستند. رابطه کمی بین سطح توسعه اقتصادی یک کشور و بروز مالکیت خانه و اجاره وجود دارد. اما این واقعی نیست، چون مالکیت خانه در واقع در بسیاری از کشور‌های ثروتمند اروپایی کمتر است، در سوئیس، جایی که بازار‌های اجاره برای برآوردن نیاز‌های هر گروه درآمدی که اجاره را به مالکیت ترجیح می‌دهد، توسعه یافته است.

همه دوست دارند صاحب خانه شوند. در سراسر جهان، مردم با این پیام بمباران می‌شوند که مالکیت خانه بهترین و در واقع تنها انتخاب معقول برای تصدی است. بله، داشتن خانه شخصی مزایای زیادی دارد، اما اجاره مزایای خاص خود مانند تحرک، انعطاف پذیری و کاهش تعهدات مالی را نیز دارد. با این حال، بسیاری از خانوار‌هایی که توانایی مالی برای مالکیت داشتند، این کار را نمی‌کنند.

مالکیت خانه زندگی بهتری را به مردم ارائه می‌دهد. مالکیت اغلب به عنوان یک تصدی برتر نسبت به اجاره ارائه می‌شود. افرادی که مالکیت دارند، شهروندان مسوولیت پذیرتری هستند که پیوند‌های نزدیک تری با جامعه و محله خود دارند.

اما مالکیت خانه مشکلات خود را هم دارد؛ هزینه‌های تعمیر و نگهداری باید به تنهایی بر عهده خانواده مالک باشد و پرداخت نکردن ماهانه وام مسکن، امنیت تصدی را به خطر می‌اندازد. البته اکثر صاحب خانه‌ها زمانی مستاجر بودند و شاید در مقاطعی از زندگی خود، اجاره به آن‌ها آنچه را که نیاز داشتند مهیا می‌کرد.

هیچ کس در مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری نمی‌کند. سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای ممکن است مانند گذشته برای کسب و کار‌ها و دولت‌ها جذاب نباشد. با وجود این، کمتر شهری وجود دارد که حجم مسکن اجاره‌ای در آن‌ها افزایش نیافته باشد. این پارادوکس با تکثیر واحد‌های کوچک تولید شده توسط تعداد زیادی از مالکان کوچک‌مقیاس توضیح داده می‌شود.

ویژگی‌های مسکن استیجاری

اگرچه مالکیت می‌تواند مزایای بسیاری به همراه داشته باشد، اما هنوز هم صد‌ها میلیون نفر خانه‌های خود را اجاره می‌کنند. طبیعتا شکل اجاره بسیار متغیر است. مسکن اجاره‌ای از پنت هاوس‌ها تا زاغه‌ها را در بر می‌گیرد، انواع مختلفی از صاحب‌خانه‌ها وجود دارند که می‌تواند خصوصی و دولتی باشد و همه نوع مسکن از اقامتگاه عالی تا وحشتناک را به مردم ارائه می‌دهند.

در انتهای طیف اجاره نشین ها، مسکن اجاره‌ای متنوع است؛ به شکل اتاق‌های اجاره‌ای ارزان در ساختمان‌های آپارتمانی کوچک تحت مدیریت مالک، آپارتمان‌هایی با اندازه‌های مختلف در بلوک‌های مسکونی عمومی یارانه ای، اتاق‌های ساخته شده در سازه‌های خودیاری یا اتاق‌های تقسیم بندی‌شده در ساختمان‌های قدیمی‌تر فرسوده. همچنین می‌تواند به شکل یک اتاق در یک خانه مسکونی یا کلبه‌ای ساخته‌شده در پشت خانه صاحب‌خانه باشد. حتی می‌تواند فضای مشترک با غریبه‌ها باشد، شاید هم تنها با داشتن حق نگهداری وسایل و خوابیدن بخشی از روز در آنجا.

به طور کلی، کلان‌شهر‌ها نسبت به شهر‌های کوچک‌تر سطح اجاره بالاتری دارند. این موضوع در چین، کلمبیا، اندونزی، فیلیپین و کشور‌های توسعه‌یافته مانند ایالات متحده و اکثر کشور‌های اروپای غربی صادق است. به این دلیل که کلان‌شهر‌ها تمایل به قیمت زمین و ملک بالاتری دارند. با این حال، اندازه شهر تنها یک عامل در معادله‌ای بسیار پیچیده‌تر است. نسبت اجاره کنندگان در هر شهر به ماهیت بازار زمین محلی، نسبت مهاجران اخیر، میزان اشتغال عمومی و توپوگرافی بستگی دارد که در دسترس بودن زمین با قیمت مناسب برای مقاصد مسکونی را تعیین می‌کند. کلمبیا، چین، کره‌جنوبی و برزیل نمونه‌های بارز این اتفاق هستند.

شکل تقاضا و عرضه در خانه‌های اجاره‌ای

یک بازار مسکن سالم باید طیف گسترده‌ای از گزینه‌های سرپناه را با قیمت‌های مقرون به صرفه ارائه دهد. متاسفانه، در کشور‌های در حال توسعه، اکثر بازار‌های مسکن تمایل دارند که یک نوع تصدی را بر دیگری ترجیح دهند و فقرا به ندرت با انتخاب زیادی روبه‌رو هستند. خانواده‌ها اغلب مجبور می‌شوند بین طیف بسیار محدودی از گزینه‌های رضایت‌بخش یکی را انتخاب کنند.

در برخی شهر‌ها امکان تهاجم به زمین وجود دارد، اما در برخی دیگر چنین نیست. اینکه آیا زمین رایگان در دسترس است یا نه، به تعیین اینکه آیا برخی از خانواده‌هایی که در یک شهر مستأجر هستند، گزینه مالکیت غیررسمی را در شهر دیگر انتخاب خواهند کرد یا خیر کمک می‌کند.

شرایط خانوادگی نیز مهم است. برخی از شهر‌ها به کندی در حال گسترش هستند، موجودی مسکن قدیمی‌تر شده است و اکثر مردم در شهر خانواده دارند. در چنین شهرهایی، اشتراک یک خانه یک جایگزین واقعی ارائه می‌دهد. شهر‌های دیگر به سرعت در حال گسترش هستند و بسیاری از مهاجران جدید فاقد سیستم حمایتی خانواده هستند و گزینه‌ای برای اشتراک در خانه خویشاوندان ندارند.

حتی انتخاب پیش روی خانوار‌های با درآمد متوسط به دلیل ساختار بازار مسکن و میزان تامین مالی مسکن محدود است. اگر مسکن نو یا مستعمل بسیار گران باشد و وام مسکن کمیاب باشد، خانواده‌هایی که مایل به خرید یا ساختن خانه هستند، این امر را غیرممکن می‌بینند.

تجربه بوگوتا در کلمبیا نشان می‌دهد که چگونه در غیاب تهاجمات زمینی، بسیاری از خانواده‌های فقیر گزینه‌ای جز اجاره یا به اشتراک گذاشتن نداشتند. بوگوتا در دهه‌های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ به سرعت گسترش یافت و زمین جدید برای مسکن برای توده‌های مهاجر جدید موردنیاز بود. برخلاف دیگر شهر‌های آمریکای لاتین، مانند لیما (پرو)، زمین در حاشیه شهر ارزشمند بود، زیرا می‌توان از آن برای کشاورزی استفاده کرد. همچنین متعلق به تعداد محدودی از مالکان قدرتمند بود که تمام تلاش خود را برای محافظت از آن در برابر تهاجمات زمینی انجام دادند.

مالکانی که زمین نزدیک به مناطق سکونتگاهی کم‌درآمد داشتند، بخش‌هایی از زمین خود را به کارآفرینانی که آن را تقسیم کردند فروختند و قطعات کوچکی را به خانواده‌های فقیر فروختند. زمین‌ها ارزان بودند، زیرا این شهرک فقط خدمات حداقلی داشت و به دلیل اینکه بخش فرعی فاقد مجوز برنامه ریزی بود به مشتریانی که ۱۰‌درصد سپرده می‌کردند، «وام مسکن» در قالب یک وام چهار‌ساله ارائه می‌شد. در حالی که این «راه حل» به بسیاری از افراد فقیر اجازه می‌داد زمین‌هایی را به دست آورند، فقیران واقعا پس اندازی برای کنار گذاشتن سپرده‌ها نداشتند.

بنابراین، خانوار‌های جدید این اختیار را داشتند که با خانواده خود زندگی کنند یا اگر خانواده نداشتند یا می‌خواستند مستقل زندگی کنند، اجاره کنند. به همین دلیل نسبت بالایی از خانواده‌های فقیر در بوگوتا همیشه در مسکن اجاره‌ای زندگی می‌کردند و امروزه نیز به این کار ادامه می‌دهند.

صاحب‌خانه‌ها چه کسانی هستند؟

انواع مختلفی از صاحب‌خانه وجود دارد، برخی ثروتمند و برخی دیگر فقیر هستند. بسیاری از آن‌ها در بخش رسمی و حتی غیررسمی‌تر فعالیت می‌کنند. هم شرکت‌ها و هم دولت‌ها ممکن است ملک را اجاره دهند. درک تنوع عرضه یک عنصر حیاتی در درک بهترین روش برای طراحی سیاست و تاثیرگذاری بر وضعیت مسکن است.

دولت‌ها به طور مستقیم از طریق سیاست مسکن و به طور غیرمستقیم از طریق برنامه‌های اجتماعی گسترده تر، بر تصدی مسکن تاثیر می‌گذارند. این موضوع را با تغییراتی که در طول ۶۰ سال گذشته در مناطق شهری رخ داده است، می‌توان نشان داد.

تغییرات به‌ویژه در کشور‌هایی که مسیر توسعه خود را اساسا تغییر داده اند سریع بوده است: «مدت سکونت در چین در ۵۰ سال گذشته به دلیل تغییرات چشمگیر در ایدئولوژی و اقتصاد سیاسی مسیری زیگزاگ را تجربه کرده است. از خانه‌های اجاره‌ای عمدتا خصوصی در اوایل دهه ۱۹۵۰، تقریبا به تمام مسکن‌های اجاره‌ای عمومی پس از تحول سوسیالیستی (۱۹۶۶-۱۹۵۶) و انقلاب فرهنگی (۱۹۶۶-۱۹۷۶)، و سپس به ترکیبی از افزایش مالکیت خانه و کاهش اجاره عمومی تغییر کرد. مسکن از زمان اصلاحات مسکن در سال ۱۹۸۸ شروع شد»، پس از انقلاب ۱۹۴۹، بخش خصوصی اجاره تقریبا حذف شد و اکثریت ساکنان شهری در پناهگاه‌های دولتی اسکان داده شدند.

تعداد صاحبان خانه بین دهه ۱۹۵۰ و ۱۹۷۰ به طور پیوسته کاهش یافت و بخش عمده‌ای از بخش خصوصی اجاره‌ای به دولت منتقل شد. در حال حاضر، مالکیت خانه خصوصی مطلوب‌ترین گزینه مسکن است. با این حال، در سال ۱۹۹۹ دولت شروع به ساخت مسکن برای افراد بسیار فقیر کرد. اگرچه این امر کمتر از یک‌درصد از نیاز‌های مسکن را در بزرگ‌ترین شهر‌های چین برآورده کرده است، این برنامه با تاخیر به رسمیت شناخته شده است که هر خانواده‌ای به آن نیاز ندارد یا قادر به داشتن آن نیست.

مکزیکوسیتی، این کلان‌شهر که به سرعت در حال رشد است، طی ۶۰ سال گذشته تغییری مداوم به سمت مالکیت خانه را تجربه کرده است. در سال ۱۹۵۰، تنها ۲۵‌درصد از جمعیت صاحب خانه بودند، اما تا سال ۱۹۷۰، ۴۳‌درصد صاحب خانه بودند و تا سال ۲۰۰۰، به ۷۳‌درصد رسید. دلایل این تغییر مشخص است. اول، سیاست دولت طبقه متوسط را تشویق به خرید خانه‌های رسمی از طریق بهبود سیستم وام مسکن کرد.

دوم، مقامات در برخی از بخش‌های کلان‌شهر اجازه سکونت در زمین‌های بدون خدمات در حاشیه شهر را دادند و به میلیون‌ها نفر از مردم فقیر اجازه دادند که یک قطعه زمین به دست آورند و خانه خود را بسازند. به‌رغم این تشویق برای مالکیت خانه، تعداد خانوار‌هایی که خانه خود را اجاره کرده یا به اشتراک می‌گذارند به طور چشمگیری افزایش یافت و از ۴۸۴ هزار نفر در سال ۱۹۵۰ به ۳.۷ میلیون نفر در سال ۲۰۰۰ رساند. بیشتر مسکن‌های اجاره‌ای و مشترک جدید در حومه شهر‌ها ایجاد شد.

هبیتات در این گزارش، صاحب‌خانه‌ها را به پنج نوع تقسیم می‌کند. مالکان در مقیاس کوچک رایج‌ترین هستند. عنصر مشترک این است که بیشتر افراد از سرمایه و فضایی که دارند برای مقاصد اجاره استفاده می‌کنند و اغلب به این دلیل که راه دیگری برای کسب درآمد ندارند. آن‌ها ممکن است رسمی یا غیررسمی، فقیر یا با درآمد متوسط باشند. عنصر کلیدی که آن‌ها به اشتراک می‌گذارند این است که درآمد حاصل از اجاره مسکن به آن‌ها کمک می‌کند تا اقساط زمین یا خانه خود را پرداخت کنند، هزینه‌های تعمیرات، نگهداری یا بهسازی را تامین کنند یا حتی اجاره خود را پرداخت کنند. درآمد اجاره ممکن است به عنوان یک شبکه ایمنی در برابر اشتغال ناپایدار یا هنگام انتقال از کار معمولی با حقوق به سمت خوداشتغالی عمل کند. همچنین ممکن است مکمل یا حتی جایگزین مستمری بعد از بازنشستگی شود.

گاهی اوقات اجاره به طور تصادفی شروع می‌شود، صاحبان خانه اتاق‌های اضافی در دسترس دارند، زیرا ساختار خانواده تغییر کرده است. یا یکی از افراد خانه را ترک کرده است، اقوام مرده اند یا کودکان هنگامی که بزرگ شده‌اند به جای دیگری نقل مکان کرده اند. ممکن است نان‌آور شغل خود را تغییر داده است و نمی‌تواند به محل کار جدید رفت و آمد کند یا به دلیل شرایط حاکم بر بازار، قادر به فروش ملک خود نیستند و تنها گزینه ممکن اجاره ملک باشد. در تمام این موارد، واگذاری زمین، خانه یا اتاق به استراتژی بقای خانوار کمک می‌کند.

در نوع دوم، مالکان تجاری در مقیاس بزرگ‌تر فعالیت کرده و به شیوه‌ای حرفه ای‌تر عمل می‌کنند. آن‌ها اغلب با استفاده از قرارداد‌های اجاره مکتوب و رعایت استاندارد‌های ساختمان و ایمنی، به جای گروه‌های کم‌درآمد، به خانوار‌های با درآمد متوسط یا با درآمد بالا اجاره می‌دهند.

در نوع سوم، مالکان بخش دولتی کمتر از گذشته متداول هستند، اما همچنان تعداد زیادی واحد مسکونی را در بسیاری از شهرها، به‌ویژه در چین، هند و برخی از اقتصاد‌های در حال گذار عرضه می‌کنند. مالکان ممکن است سازمان‌های دولتی مرکزی یا دولت‌های محلی باشند. برخی فقط برای کارمندان خود مسکن ارائه می‌کنند در حالی که برخی دیگر سرپناه یارانه‌ای را به فقرای شهری اجاره می‌دهند.

در نوع چهارم، مالکان اجتماعی سازمان‌های غیرانتفاعی هستند که اساسا، اما نه به طور کامل، مسکن را برای فقرا تهیه می‌کنند. موسسات ممکن است از موسسات خیریه و انجمن‌های مسکن گرفته تا نهاد‌های آموزشی متفاوت باشند. در سال‌های اخیر، انجمن‌های مسکن در بسیاری از بخش‌های اروپای غربی به طور فزاینده‌ای وظیفه ارائه مسکن اجاره‌ای ارزان از سوی دولت‌ها را بر عهده گرفته اند. در برخی از نقاط، مدارس و دانشگاه‌ها برای دانش آموزان خود محل اقامت فراهم می‌کنند.

در نوع پنجم، مالکان کارفرما برای کارمندان خود به عنوان کمکی برای استخدام، مسکن فراهم می‌کنند، گاهی اوقات دولت ها، مسکن را به عنوان یک مزیت جانبی برای کارمندان دولتی خود به‌ویژه زمانی که مسکن به طور خاص کمیاب است، مانند پایتخت‌های تازه‌تاسیس، فراهم می‌کنند.

با وجود خروج سرمایه‌گذاران در مقیاس بزرگ و افزایش سرمایه‌گذاری برای مالکیت خانه، تعداد کمی از شهر‌ها شاهد کاهش مطلق در تعداد واحد‌های اجاره‌ای بوده اند.

مستاجران چه کسانی هستند؟

معمولا کسانی مستاجر می‌شوند که در موقعیتی برای مالکیت قرار نگرفته اند. برخی پولی برای خانه داشتن ندارند، در حالی که برخی دیگر، حداقل در حال حاضر، مایل به مالک شدن نیستند و بسیاری چاره‌ای جز اجاره ندارند. دیگران به دلایل مختلفی همچون تحرک، انعطاف پذیری، رهایی از تعهدات مالی عمده و حواله‌ها اجاره را انتخاب می‌کنند. اجاره به افراد این امکان را می‌دهد که وقتی محل کارشان تغییر می‌کند یا زمانی که شغل بهتری در جای دیگری به دست می‌آورند، متحرک بمانند و حرکت کنند که این به‌ویژه برای جوانانی که دوست ندارند در یک مکان مستقر شوند مناسب است.

مستاجران نیز ویژگی‌های مشترک با صاحبان خانه دارند که بسیاری از آن‌ها به درآمد، مهاجرت، چرخه زندگی، ساختار خانواده و جنسیت مرتبط هستند.

برخی از خانوار‌هایی که توانایی مالی خرید سرپناه را دارند ترجیح می‌دهند مالکیت خود را نداشته باشند، بلکه از درآمد خود برای مقاصد دیگر استفاده کنند.

در جایی که مردان بر جریان مهاجران تسلط دارند، نسبت بالایی از مستاجران مرد خواهند بود. در جایی که زنان در اکثریت هستند، برعکس اتفاق می‌افتد. در شهر‌هایی که خانواده‌های فقیرتر تمایل به اجاره دارند، زنان سرپرست خانوار به دلیل درآمد پایین غالب هستند. در جایی که زنان از مالکیت رسمی بر اساس قوانین ارثی یا عرف یا از مالکیت غیررسمی به دلیل نداشتن مهارت‌های لازم در ساخت‌وساز خودیاری محروم می‌شوند، مستأجر می‌شوند.